Doppelaufruf an der Steigerung: Warum er den Preis verändert (Art. 142 SchKG)

Was ist der Doppelaufruf?

An einer Zwangsversteigerung übernimmt die Erwerberin oder der Erwerber grundsätzlich die Lasten, die im Lastenverzeichnis aufgeführt sind: Dienstbarkeiten wie ein Wohnrecht oder ein Wegrecht, Grundlasten sowie vorgemerkte persönliche Rechte, etwa ein vorgemerktes Vorkaufsrecht oder ein vorgemerkter Mietvertrag. Solche Rechte bleiben nach dem Zuschlag bestehen und mindern in der Regel den Wert des Grundstücks.

Der Doppelaufruf nach Art. 142 SchKG ist die wichtigste Ausnahme von diesem Grundsatz. Das Grundstück wird zweimal ausgeboten: zuerst mit der betroffenen Last, danach ohne sie. Je nach Ergebnis bleibt die Last bestehen oder sie wird im Grundbuch gelöscht. Für Bieter heisst das: Es stehen zwei verschiedene Kaufobjekte im Raum — und meist auch zwei deutlich verschiedene Preise.

Rechtsgrundlage: Art. 142 SchKG und Art. 56 VZG

Hintergrund ist das Prioritätsprinzip des Sachenrechts: Das ältere Recht geht dem jüngeren vor. Wurde ein Grundstück zuerst verpfändet und erst später — ohne Zustimmung der Pfandgläubigerin — mit einer Dienstbarkeit, einer Grundlast oder einem vorgemerkten persönlichen Recht belastet, soll diese jüngere Last den Wert des Pfandes nicht schmälern. Der Doppelaufruf stellt die vorgehende Pfandgläubigerin so, wie wenn die Last nie errichtet worden wäre.

Die Voraussetzungen im Überblick:

• Berechtigt ist die im Rang vorgehende Grundpfandgläubigerin, deren Pfandrecht älter ist als die Last.
• Betroffen sind Dienstbarkeiten, Grundlasten und vorgemerkte persönliche Rechte, die ohne Zustimmung dieser Pfandgläubigerin errichtet wurden.
• Frist: Der Doppelaufruf muss innert zehn Tagen nach Zustellung des Lastenverzeichnisses verlangt werden.
• Vorgängigkeit: Der bessere Rang des Pfandrechts muss sich aus dem Lastenverzeichnis ergeben; andernfalls braucht es die Anerkennung durch die berechtigte Person oder eine gerichtliche Feststellung.

Art. 56 VZG regelt den Ablauf an der Steigerung selbst: Das Grundstück ist zuerst mit der Last aufzurufen. Erst wenn dabei kein Angebot erfolgt, das die vorgehenden pfandgesicherten Forderungen deckt, folgt der zweite Aufruf ohne die Last.

So läuft der Doppelaufruf ab

1. Das Amt ruft das Grundstück mit der Last auf. Alle zugelassenen Personen können bieten.
2. Deckt das Höchstgebot die vorgehenden pfandgesicherten Forderungen, erhält dieses Gebot den Zuschlag. Die Last bleibt bestehen und geht auf die Erwerberin über.
3. Reicht das Höchstgebot nicht, ruft das Amt das Grundstück ohne die Last ein zweites Mal auf.
4. Ist das Angebot ohne die Last höher, erfolgt der Zuschlag auf dieses Angebot. Die Last kann im Grundbuch gelöscht werden.
5. Bleibt nach der Befriedigung der vorgehenden Gläubiger ein Überschuss, wird daraus zuerst die berechtigte Person bis zur Höhe des Werts ihrer Last entschädigt.

Zusätzlich gilt in jedem Fall das Deckungsprinzip: Der Zuschlag setzt voraus, dass das Angebot die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehenden pfandgesicherten Forderungen übersteigt. Daraus ergibt sich der Mindestzuschlagspreis — beim Doppelaufruf für beide Aufrufe.

Ergebnis der Aufrufe	Zuschlag	Folge für die Last
Das Angebot mit der Last deckt die vorgehenden Forderungen	Zuschlag mit der Last	Die Last bleibt bestehen; die Erwerberin übernimmt sie
Das Angebot mit der Last deckt nicht; das Angebot ohne die Last ist höher und genügt dem Deckungsprinzip	Zuschlag ohne die Last	Die Last wird gelöscht; die berechtigte Person wird aus einem allfälligen Mehrerlös entschädigt
Auch ohne die Last erreicht kein Angebot die Deckungsgrenze	Kein Zuschlag	Die Steigerung bleibt erfolglos; das weitere Vorgehen richtet sich nach den allgemeinen Regeln

Beispielrechnung

Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Ein Grundstück ist mit einer grundpfandgesicherten Forderung von CHF 800'000 im ersten Rang belastet. Später räumt der Eigentümer seiner Schwester ohne Zustimmung der Bank ein lebenslanges Wohnrecht ein. Es kommt zur Versteigerung; die Bank verlangt fristgerecht den Doppelaufruf.

• Aufruf mit Wohnrecht: Höchstgebot CHF 620'000. Das deckt die Forderung von CHF 800'000 nicht — kein Zuschlag.
• Aufruf ohne Wohnrecht: Höchstgebot CHF 950'000. Der Zuschlag erfolgt auf dieses Angebot; das Wohnrecht wird gelöscht.
• Aus dem Erlös werden zuerst die pfandgesicherten Forderungen und die Kosten gedeckt. Aus dem Rest wird die Wohnberechtigte bis zum Wert ihres Wohnrechts entschädigt.

Die Differenz von CHF 330'000 zwischen den beiden Höchstgeboten zeigt, wie stark eine einzelne Last den Marktwert drücken kann — und warum die Pfandgläubigerin eine nachträglich errichtete Last nicht gegen sich gelten lassen muss.

Was der Doppelaufruf für Sie als Bieter bedeutet

Sie müssen das Objekt zweimal bewerten

Rechnen Sie einen Wert mit der Last und einen Wert ohne sie. Ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung lässt sich anhand von Alter und Lebenserwartung der berechtigten Person kapitalisieren; bei einem Mietvertrag zählen Mietzins, Laufzeit und Kündbarkeit. Wer nur einen einzigen Wert im Kopf hat, bietet im falschen Moment zu viel — oder steigt zu früh aus.

Ihr Gebot im ersten Aufruf kann ins Leere laufen

Sind Sie im Aufruf mit der Last Höchstbietende, erhalten Sie den Zuschlag nur, wenn Ihr Gebot die vorgehenden Forderungen deckt. Andernfalls folgt der zweite Aufruf, und das Bieten beginnt neu. Verschaffen Sie sich deshalb vorab ein Bild davon, wo die Deckungsgrenze ungefähr liegt; das Lastenverzeichnis und die Steigerungsbedingungen enthalten die massgebenden Angaben.

Finanzierung und Anzahlung bleiben gleich streng

Auch beim Doppelaufruf müssen Sie am Steigerungstag zahlungsbereit sein: Die Anzahlung ist unmittelbar nach dem Zuschlag zu leisten, und die Finanzierung sollte beide Szenarien abdecken — den tieferen Preis mit Last ebenso wie den höheren ohne Last.

Sonderfall Mietvertrag

Bei vermieteten Objekten gilt der Grundsatz von Art. 261 OR: Das Mietverhältnis geht mit dem Eigentum auf die Erwerberin über — «Kauf bricht Miete nicht». Die bundesgerichtliche Rechtsprechung lässt den Doppelaufruf jedoch auch bei Mietverträgen zu, und zwar bei vorgemerkten wie bei nicht vorgemerkten.

Erfolgt der Zuschlag ohne die Last, fällt der Mietvertrag nicht einfach dahin. Die Erwerberin erhält aber die Möglichkeit, das Mietverhältnis vorzeitig auf den nächsten gesetzlichen Termin zu kündigen (Art. 261 Abs. 2 OR). Die Mieterschaft kann sich ihrerseits auf den Kündigungsschutz berufen und namentlich eine Erstreckung verlangen. Wer eine vermietete Liegenschaft ersteigern und selbst nutzen will, sollte diese Konstellation vor der Steigerung rechtlich prüfen lassen.

Risikohinweis im Steckbrief

Ob ein Doppelaufruf verlangt wurde oder in Frage kommt, erkennen Sie an zwei Stellen: im Lastenverzeichnis, wenn eine Last jünger ist als die Pfandrechte, und in den Steigerungsbedingungen, in denen das Amt einen angeordneten Doppelaufruf aufführt. In den Objekt-Steckbriefen auf auctionscout.ch kennzeichnen wir solche Konstellationen mit einem Risikohinweis, damit Sie die doppelte Bewertung rechtzeitig einplanen können. Eine Übersicht der aktuellen Termine finden Sie unter Steigerungen.

Merksatz: Beim Doppelaufruf kaufen Sie je nach Ausgang ein anderes Objekt. Bewerten Sie beide Varianten, kennen Sie die ungefähre Deckungsgrenze, und bieten Sie in jedem Aufruf nur bis zu Ihrem jeweiligen Limit.